Jahresplus eröffnet Spielräume

Bilanzpressekonferenz: Unternehmensgruppe Nassauische Heimstätte/Wohnstadt erwirtschaftet ein Plus von 14,4 Millionen Euro (41 Prozent) gegenüber dem Vorjahr – Wohnraummangel zentrales Thema – Wohnungsbauministerin Priska Hinz lobt soziales Engagement

Frankfurt/Main – „Mehr als erfreulich nannte die Aufsichtsratsvorsitzende und Hessische Wohnungsbauministerin Priska Hinz das Jahresergebnis 2017 der Unternehmensgruppe Nassauische Heimstätte/Wohnstadt (NH) bei der Bilanzpressekonferenz in Wiesbaden. „Weil die Nassauische Heimstätte mit einem Plus von 47 Prozent auf aktuell 43,5 Millionen Euro deutlich zugelegt hat, weil die Wohnstadt bei einem Jahresergebnis von 4,6 Millionen Euro ein Plus von sechs Prozent verbuchen kann, weil im Rhein-Main-Gebiet wieder richtig viel gebaut wurde und die Voraussetzungen für viele weitere Neubauten geschaffen wurden.“ Besonders willkommen seien die erzielten Gewinne, da sie größtenteils wieder in die Sanierung des Bestandes und die Schaffung neuer Wohnungen investiert werden. Die Jahresbilanz zeige, dass die Unternehmensgruppe – mit rund 60.000 Wohnungen an rund 140 Standorten das größte hessische Wohnungsunternehmen – das tue, was man von ihr erwartet. „Sie schafft bezahlbaren Wohnraum, wo er benötigt wird – vor allem in den hessischen Ballungsräumen. Damit hat sich die NH in ihrer Rolle als zentraler Baustein und erfolgreiches Instrument der Wohnungspolitik für die Hessische Landesregierung erneut bestätigt.“

Wie der Leitende Geschäftsführer Dr. Thomas Hain sagte, will die NH ihre Bemühungen vor allem auf dem Neubausektor noch deutlich intensivieren. „In den kommenden Jahren soll die Zahl der Baubeginne um das Dreieinhalbfache erhöht werden“, kündigte Hain an. Mit den 4.900 Wohnungen, die bis 2021 entstehen sollen, würde der Neubau gegenüber dem ursprünglichen Wirtschaftsplan um 60 Prozent gesteigert, der Mietwohnungsbau mehr als verdoppelt. Die größte Herausforderung bleibe jedoch die Suche nach geeigneten Grundstücken. 200 Millionen Euro sollen bis 2022 in die Bauland-Akquise fließen.

Wohnungsbau ist die zentrale Herausforderung

Hessen wächst. Laut dem Statistischen Landesamt werden bis 2030 rund 4,4 Prozent oder 270.000 mehr Menschen in Hessen zu Hause sein. Ein Wachstum, das der derzeitigen Einwohnerzahl der Landeshauptstadt Wiesbaden entspricht und die Wohnungsbaubranche vor große Herausforderungen stellt. „Bis zum Jahr 2040 fehlen in Hessen mehr als 500.000 Wohnungen“, sagte Wohnungsbauministerin Hinz. „Das bedeutet, dass wir die Wohnungsbauquote drastisch erhöhen und dringend bezahlbaren Wohnraum schaffen müssen.“ Die NH als großer und wichtiger Player auf dem Wohnungsbaumarkt trage bereits jetzt maßgeblich dazu bei. „4.900 neue Wohnungen bis 2021, rund 1,5 Milliarden Euro für Neubau, Instandhaltung und Modernisierung, durchschnittliche Mietpreise von 5,71 Euro pro m2 – das ist enorm viel, reicht aber dennoch nicht aus.“ Das Land Hessen habe daher den „Masterplan Wohnen“ entwickelt und darin verschiedene Maßnahmen gebündelt, mit deren Hilfe die Wohnungsnot bekämpft werden soll.

Initiative für bezahlbaren Wohnraum

Im Rahmen der kürzlich vorgestellten „Hessenweiten Initiative für bezahlbaren Wohnraum“ will die Landesregierung zudem gemeinsam mit der Nassauischen Heimstätte und der Stadt Frankfurt für Haushalte mit mittlerem Einkommen und besonders für Familien die Mieterhöhungen in den nächsten fünf Jahren auf ein Prozent pro Jahr begrenzen. „Damit garantieren wir hessenweit tausenden von Haushalten, dass ihre Mieten auch über die kommenden Jahre erschwinglich bleiben und sorgen auch für eine dämpfende Wirkung auf die Mietspiegel vor Ort“, betonte Hinz. Die Landesregierung betreibe damit eine effektive und nachhaltige Wohnungspolitik. Wenn von 2018 bis 2023 die öffentliche Förderung von rund 2.000 Wohnungen im Rhein-Main-Gebiet auslaufe, werde die NH die Belegungsbindung freiwillig um zehn Jahre verlängern. Außerdem werde bei Mieterhöhungen nach Modernisierungen künftig statt der gesetzlich möglichen elf maximal sechs Prozent auf die Mieter umgelegt.

Bauland entwickeln

„Wir nutzen alle uns verfügbare Mittel und Wege, um bezahlbaren Wohnraum zu halten und zu schaffen und denken dabei auch über das eigentliche Bauen von Wohnungen hinaus“, bekräftigte die Ministerin. Beispielgebend hierfür stehe die Bauland-Offensive des Landes und der NH. Denn die die fehlenden baureifen Grundstücke sind gerade im Ballungsraum ein großer Engpass. „Mit der Bauland-Offensive Hessen GmbH haben das Land Hessen und die Unternehmensgruppe aber ein Instrument geschaffen, das die Kommunen erfolgreich bei der Suche und Entwicklung von Bauflächen für bezahlbaren Wohnraum unterstützt“, sagte Hinz. „Bisher erreichten uns 55 Anfragen aus hessischen Kommunen für die Erstellung von Machbarkeitsstudien. Vier Machbarkeitsstudien sind fertig, 14 weitere in Bearbeitung. Insgesamt werden derzeit mehr als 160 Hektar Land überprüft. In diesen Flächen steckt ein Potential von rund 6.250 neuen Wohnungen. Dieses Potential wollen wir gemeinsam mit den Kommunen jetzt auch heben.“ Eine sinnvolle Ergänzung sei der 2017 von der Unternehmensgruppe erarbeitete „Leitfaden zur Vergabe von Grundstücken nach Konzeptqualität“. Nicht der Meistbietende bekomme den Zuschlag, sondern der Investor mit dem sinnvollsten Nutzungskonzept.

Knapp 250 Millionen Euro an Investitionen in Grundstücke und Gebäude

Hain begründete den gestiegenen Konzernjahresüberschuss vor allem mit den höheren Erträgen der Immobilienbewirtschaftung und der Projektentwicklung. Da die Lücke zwischen Angebot und Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt in Hessen – vor allem in der Rhein-Main-Region – weiter drastisch auseinanderklaffe, „lag der Fokus unserer immobilienwirtschaftlichen Aktivitäten 2017 auf Grundstücksakquisition und Flächenentwicklung, Neu- und Erweiterungsbauten, Revitalisierungen und Umnutzung sowie Bestandspflege und -aufwertung.“ Die Gesamtinvestitionen betrugen 249,4 Millionen Euro. Damit wurden 14 Grundstücke erworben, 543 Wohnungen neu gebaut und im Berichtsjahr fertiggestellt, der Bau von 188 Wohnungen begonnen sowie 21 Gebäude mit 443 Wohneinheiten voll- und 13 Gebäude mit 286 Wohneinheiten teilmodernisiert.

81 Prozent der Kaltmieten unter sieben Euro pro Quadratmeter

Grundlage für Grundstücksankäufe und Neubauprojekte war die Ende 2016 erfolgte Kapitalaufstockung in Höhe von 200 Millionen Euro, die durch den Einsatz von Fremdmitteln auf rund 800 Millionen Euro erhöht wurden. „Geholfen hat uns auch unser erstes Engagement auf dem freien Kapitalmarkt“, führte Hain aus. „Mittels Schuldscheinen haben wir 165 Millionen Euro eingeworben – 90 Millionen Euro mehr als erwartet.“ Beide Maßnahmen bildeten eine solide Basis, um den Erwerb von 14 Bauarealen im Rhein-Main-Gebiet zu forcieren. Je nach Größe geschah das auch in Zusammenarbeit mit Entwicklungspartnern. Parallel dazu wurden zahlreiche Neubauprojekte vollendet und neue gestartet. Hain betonte, dass die NH trotz ihrer Investitions- und Bautätigkeit nicht an ihrer Mietenpolitik rütteln werde. „81 Prozent der Mieten liegen unter sieben Euro pro Quadratmeter, gar ein Drittel unter fünf Euro und damit deutlich unter der Durchschnittsmiete der Stadt Frankfurt von derzeit 9,33 Euro pro m2“, ergänzte Hain.

Soziale Mietpreis- und Belegungspolitik

Die Wohnungsbauministerin rückte zudem die soziale Verantwortung der Nassauischen Heimstätte in den Fokus. Das zeige sich in der vielfältigen sozialen Arbeit, die das Unternehmen im Umfeld der Wohnungen leiste. Hinz betonte aber auch den sozialen Aspekt bei der Mietpreis- und Belegungspolitik. So betrug die Mietsteigerung von 2015 auf 2016 lediglich ein Prozent, von 2016 auf 2017 waren es 1,7 Prozent. Im Raum Frankfurt stiegen die Mieten von 2015 auf 2016 um 1,8 Prozent, von 2016 auf 2017 um zwei Prozent. Außerdem verkauft die NH Belegungsrechte an Stadt, Land und Bund. „All das passt sehr gut zu unserer Strategie der zielgruppengenauen Förderung. Geringverdiener, Menschen mit mittlerem Einkommen und besonders auch Familien sollen sich in Hessen Wohnungen leisten können. Dafür steht die Hessische Landesregierung.“

Suche nach passenden Baugrundstücken geht weiter

In der Projektentwicklung stehe die Grundstücksakquisition im Fokus. „Ohne Grundstücke geht es nicht“, sagte Dr. Constantin Westphal, der für Immobilienbewirtschaftung, Akquisition und Projektentwicklung zuständige Geschäftsführer. Dank der Erhöhung des Eigenkapitals konnte man die Bemühungen um passende Baugrundstücke intensivieren. Mit Erfolg: „Die mehr als 100 Millionen Euro, die wir dafür investiert haben, sind sehr gut angelegtes Geld“, ergänzte Westphal. Die 14 Grundstücksflächen, die im Jahr 2017 akquiriert wurden, bieten Potential für fast 2.000 neue Wohneinheiten. Die aktuell größte Projektentwicklung findet im Planungsgebiet „Südlich der Rödelheimer Landstraße“ statt. Hier hat die Unternehmensgruppe drei Areale mit einer Fläche von insgesamt rund 127.000 m2 erworben. Besonders reizvoll ist, dass hier auf ressourcenschonende Weise bezahlbarer Wohnraum entsteht. „Ehemalige Gewerbeflächen werden zu Wohnbauland“, erläuterte Westphal. „Somit müssen keine neuen Flächen versiegelt werden.“

200 Millionen Euro stehen für Akquisitionen bereit

Weitere 520 Einheiten werden in der Lyoner Straße in der ehemaligen Bürostadt Niederrad entstehen. Die NH hat hier ein 26.000 m2 großes Grundstück gekauft. Die Lyoner Straße ist das zweite große Projekt der Unternehmensgruppe im Quartier. In der Hahnstraße entstehen ab 2019 auf einem 8.000 m2-Areal rund 200 Wohnungen unterschiedlicher Größe, darunter voraussichtlich 30 Prozent gefördert. „Damit investierten wir fast 250 Millionen Euro im Lyoner Quartier“, so Westphal. Auch in den Jahren 2018 bis 2021 wird die Nassauische Heimstätte ihre Akquisitionsbemühungen fortsetzen. „Eigens dafür haben wir für diesen Zeitraum rund 200 Millionen Euro in die Planungen aufgenommen.“ Natürlich werde man weiterhin alle eigenen Flächen auf mögliche Bestandsergänzungen hin untersuchen sowie eigene Gebäude aufstocken, wo es möglich ist. Außerdem werde man, wo es sich anbietet und sinnvoll ist, um Baugrundstücke und fertig beplante Immobilienprojekte im Rhein-Main-Gebiet und in Kassel mitbieten.

Mit sozialen Projekten Verantwortung übernehmen

Ziel der Unternehmensgruppe sei, so Westphal, dass sich die Mieter in ihren Wohnungen und in deren direktem Umfeld rundum wohl fühlten. „Wir wollen zufriedene Mieter und funktionierende Nachbarschaften. Dafür investieren wir jährlich viel Geld – 2017 waren es 1,2 Millionen Euro – und Herzblut in unser Sozialmanagement.“ Zu den erfolgreichsten Projekten zählten die Wohn-Service-Teams (WST), die seit 10 Jahren mittlerweile rund 35.000 Wohnungen versorgen. Die Alltagshelfer übernehmen für kleines Geld Arbeiten wie Waschen, Bügeln, Putzen oder Einkaufen. 140 Mitarbeiter sind in 22 hessischen Gemeinden im Einsatz. Seit 2013 haben sie rund 40.000 Einsatzstunden geleistet, seit 2016 gibt es sie auch in Kassel. „Unser Bekenntnis in unserem Unternehmensleitbild, Verantwortung für unsere Mieter zu übernehmen, füllen wir mit Leben“, betonte Westphal. Zu den weiteren Angeboten des unternehmenseigenen Sozialmanagements zählten das umfangreiche Ferienprogramm der Power Bande, Lesungen für Kinder, Quartiersangebote wie die Kleinen Feger, Taschengeldprojekte, Nachbarschaftsfeste und Energieberatung in Kooperation mit der AWO oder der Caritas.

Modernisieren heißt ganze Quartiere ertüchtigen

106 Millionen Euro setzte der Konzern 2017 für Modernisierungen und Instandhaltungen ein. Das entspricht etwa 30 Euro pro m2. Für 2018 wird ein ähnlicher Betrag bereitgestellt. Von den 2017 modernisierten Gebäuden wurden 58 Prozent voll- und 42 Prozent teilmodernisiert. „Dabei wird im Sinne unserer Nachhaltigkeitsstrategie großer Wert auf die energetische Ertüchtigung ganzer Quartiere gelegt“, betonte die technische Geschäftsführerin Monika Fontaine-Kretschmer. Mehr als 90 Prozent der durch die Unternehmensgruppe in den vergangenen sieben Jahren errichteten Neubauten sind besser als der gesetzlich vorgegebene energetische Neubaustandard. Die CO2-Reduzierung bei modernisierten Gebäuden im Bestand liegt 2017 bei 64 Prozent. Die 2017 modernisierten Wohneinheiten sparen jährlich 6.400 Megawattstunden Primärenergie ein und emittieren jährlich 1.500 Tonnen weniger CO2-Äquivalent. „Das entspricht in etwa den Treibhausgasemissionen von 590 Bestandswohneinheiten und wurde eingespart, ohne dass sich die Zahl der Wohneinheiten durch die Modernisierung verringert hätte“, so Fontaine-Kretschmer.

Stadtentwicklung: 23 Millionen Euro Fördergelder eingeworben

Mit 5,1 Millionen Euro Umsatz hat der Bereich Stadtentwicklung, der seine Leistungen unter der Marke ProjektStadt anbietet, zum Konzernergebnis beigetragen. Im vergangenen Jahr war die ProjektStadt mit 201 Aufträgen in 125 Kommunen in Hessen, Thüringen, Baden-Württemberg und Nordrhein-Westfalen beratend oder treuhänderisch tätig. Mehr als 23 Millionen Euro an Fördermitteln – drei Millionen Euro mehr als im Jahr zuvor – konnten die Mitarbeiter 2017 für ihre kommunalen Kunden aus den Städtebauförderprogrammen einwerben und umfangreiche Projektinvestitionen ermöglichen. „Das entspricht durchschnittlich rund 40 Prozent der 2017 ausgelobten hessischen Fördermittel in den einzelnen Programmen“, erläuterte Fontaine-Kretschmer. Aus dem Programm „Aktive Kernbereiche in Hessen“ bekam man 48 Prozent der Fördermittel zugesprochen, aus dem Stadtumbau-Programm fast 50 Prozent und aus der „Sozialen Stadt“ weitere 6,5 Millionen Euro, also knapp 25 Prozent.

Fontaine-Kretschmer verwies darauf, dass im Durchschnitt jeder öffentliche Euro, der im Rahmen von Städtebauförderprogrammen ausgegeben werde, private Investitionen von bis zu sieben Euro nach sich ziehe. „Von 2004 bis 2017 wurden 678 Millionen Euro an Fördermitteln aus Städtebauförderprogrammen durch die Managementtätigkeit der ProjektStadt verausgabt. In diesen 13 Jahren sind mehr als 4,75 Milliarden Euro allein durch die von der Stadtentwicklung betreuten Projekte in Hessen, Thüringen und den angrenzenden Bundesländern umgesetzt worden. Das ist ein gewichtiges Argument im Sinne der ökonomischen Nachhaltigkeit, da durch diese Investitionen lokale Arbeitsplätze über einen langen Zeitraum gesichert werden können“, so die Geschäftsführerin.

Mit Bezug von Ökostrom ein Zeichen für die Energiewende setzen

Im Jahr 2017 wurde im Rahmen der Nachhaltigkeitsstrategie der Unternehmensgruppe verstärkt an den Schwerpunktthemen Klima und Energie sowie Arbeitswelt und Beschaffung gearbeitet. Die Fortschritte sind im vierten Nachhaltigkeitsbericht dokumentiert. Ein Baustein ist das Projekt Mieterstrom, das gemeinsam mit dem regionalen Energieversorger Mainova an drei Standorten getestet wird. „Mit dem Bezug von Ökostrom für den Allgemeinstrom der Wohneinheiten und die eigenen Geschäftsgebäude setzt die Unternehmensgruppe ein Zeichen für die Energiewende“, so Hain. Ein weiteres wichtiges Modul der CO2-Einsparung ist die Mobilität von Mitarbeitern und Mietern. Der Dienstwagenpool wird 2018 auf Erdgas- und Elektroantriebe umgestellt. Darüber hinaus laufen Pilotprojekte im Bereich der Mietermobilität, etwa Ladepunkte für E-Autos, Carsharing-Angebote sowie der Verleih von Pedelecs und E-Lastenrädern. Dieser Weg soll konsequent weiter beschritten werden.